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北京二中院:

业委会职能未充分发挥

中国妇女报·中国女网记者王春霞 发自北京 北京市第二中级人民法院6月15日召开新闻通报会,介绍该院对近年来审理的物业服务合同纠纷案件专题调研情况。北京二中院近5年审结的物业服务合同纠纷案件呈现明显下降态势,物业服务质量不达标成为业主拒绝交纳物业费的最常见抗辩事由。

据介绍,2012年至2016年,北京二中院审结的物业服务合同纠纷案件分别为349件、398件、241件、238件、173件,均为二审民事案件。案件数量呈现明显下降态势,除与法院辖区调整有关外,一定程度上是因为物业服务行业日益规范和业主法律意识提升。此类纠纷主要有三类类型:物业服务企业索要物业费、业主要求返还物业费或赔偿损失、业主要求确认合同无效。

专题调研显示,从业主抗辩理由看,物业服务不达标比较常见。部分业主存在认识上的误区,认为对物业服务不满意即可不缴纳物业费,将服务不达标作为拒绝交纳物业费的事由。还有部分业主就其欠交物业费提出了未取得房屋产权证、房屋存在质量问题等事由进行抗辩,但这些事由多因业主与开发商之间纠纷所致,并不在物业服务合同法律关系的范畴内。此外,随着业主法律意识的增强,诉讼时效抗辩成为业主提出的最常见的非实体抗辩。

从审判结果看,物业服务企业胜诉率高。以北京二中院2015年审结的238件物业服务合同纠纷案件为例,由物业服务企业提起的诉讼为228件,业主提起的诉讼仅有10件。其中,物业费请求全额或部分获得支持的案件占95.6%。

对于纠纷产生的原因,北京二中院法官分析认为,部分物业服务企业缺乏服务意识、专业精神。部分业主法律知识欠缺,对物业服务范围有误解。业委会职能未得到充分发挥。物业服务企业对业主提出的意见不重视、不及时回应,在涉诉案件中,业委会与物业服务企业签订书面物业服务合同比例低,以2015年北京二中院二审以判决方式审结的部分物业纠纷案件为例,大部分小区尚未成立业委会,不能形成集体意见与物业服务企业商讨,由业委会与物业服务企业签订物业服务合同的案件仅占5%左右。业主与物业服务企业之间长期缺乏有效沟通,问题得不到及时解决,负面情绪积累,导致矛盾不断加深。同时,业主大量拖欠物业费,物业服务企业收支不平衡,无法提供良好服务,两者之间互相牵制,形成恶性循环。

北京二中院法官建议,无论是物业服务企业还是业主,均应积极促成物业服务合同的订立,用书面合同将物业服务内容、收费标准、未履约应承担的违约责任等内容固定下来。强化保全意识,及时有效固定证据。物业服务企业应当保存小区提供维修保养的合同、票据等证据。业主应当保存交费票据。业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时,应当与物业服务企业积极沟通,对物业服务不到位留存证据时,要能体现出拍照的时间、地点。必要时,可通过公证固定和保存证据。

此外,应完善业主权益保护机制,畅通物业纠纷诉前化解渠道。相关政府主管部门、社区基层自治组织、物业管理行业协会、小区业主都应积极促成业主大会的召开,并选举业委会作为业主大会的执行机构。业委会代表全体业主监督物业服务企业,对关系到全体业主利益的事宜进行决议,推动物业服务质量的提高,切实维护业主权益。物业公司应与街道、社区等基层组织建立问题沟通与纠纷处理机制,开展纠纷处理方法的法律指导,发挥基层组织在物业服务纠纷诉前化解中的作用,从源头化解矛盾纠纷。

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