■ 林亦雯 姜阳喆

    “我婚前全款购买的房产要分割吗？”

    “婚前购入房产是我付的首付，婚后一起还贷，登记我个人的名字，房子算共同财产吗？”

    “结婚前我父母帮我付全款购买的房产，房产登记在我们夫妻名下，这算夫妻共同财产吗？”

    不动产作为财产分割中至关重要的一部分，因其价值较高、保值增值的特点而成为离婚财产分割中的“必争之地”。

    那么，夫妻一方婚前所购房产能否纳入夫妻共同财产范围之中？如果可以认定为夫妻共同财产，在进行财产分割时该如何划分权利份额？涉及父母出资时又该如何处理呢？

    未涉及父母出资

    （1）一方婚前全款购买，且房产登记于其个人名下时：

    除非夫妻双方另有约定（婚后加名等），则该房产属于婚前个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。

    （2）一方婚前全款购买，房产登记于双方名下时：

    这种情况下，视作一方对另一方的赠与。如果房产证上载明各自所拥有的份额，则依该份额进行处理；若没有载明份额，以共同共有论处，分割时会考虑双方的贡献等因素，实际出资的一方容易获得更多份额。

    （3）一方婚前支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷，房产登记于一人名下时：

    法院一般会认定该房产为首付方的个人财产，在进行财产分割时，另一方可就婚后共同还贷和房屋增值部分进行分割。

    （4）一方婚前支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷，房产登记于双方名下时：

    如夫妻双方未就产权作其他特殊约定，该房产可以认定为夫妻共同财产，分割时就出资贡献大小、结合婚姻存续年限长短、有无子女的因素综合考量

    涉及父母出资

    （1）一方父母全款买房，房产登记于子女个人名下时：

    除另有约定外（该房产赠与夫妻双方），该房产属于一方婚前个人财产，离婚时不能进行分割。

    （2）一方父母全款买房，房产登记于夫妻双方名下时：

    此时，该房产可以认定为是夫妻共同财产，另一方可以请求分割，但是分割的份额，法院还会参考其他因素，未必均等分配，实际出资的一方一般会多分。

    （3）婚前一方父母付首付，夫妻双方共同还贷，房产登记于双方名下时：

    一般而言，当房产登记于双方名下时，可以推定父母出资部分是对夫妻双方的赠与，且婚后双方一起还贷，该房产为夫妻共同财产。

    （4）婚前一方父母付首付，夫妻双方共同还贷，房产登记于一方名下时：

    这种情况就相当于婚前一方自己支付了首付，在进行财产分割时，另一方可就婚后共同还贷和房屋增值部分进行分割。

    （5）双方父母共同出资付首付，房产登记于双方名下时：

    在夫妻之间没有其他约定的情况下，该房产属于夫妻共同财产，在进行离婚财产分割时会考虑出资比例、婚姻关系存续长短等因素进行分割。

    从上述内容可知，对于婚前所购买房产的分割，应当根据具体的出资人、出资情况和产权登记的不同情形，分别做出处理。

    尤其是涉及父母出资时，一定要明确出资的性质，该笔出资是借款还是无偿赠与？是赠与子女一方还是双方？这些都是影响离婚财产分割的重要因素。为了避免可能出现的争议，民法典婚姻家庭编鼓励夫妻之间、父母和儿女之间通过书面方式对双方的权利义务予以约定。

    “明算账”并非是对感情的一种不信任，恰恰相反，正是因为解决了财产问题的后顾之忧，才会让家人之间更加具有凝聚力。

    （作者系上海家与家律师事务所律师）