■ 张兆利

    李女士与丈夫秦某于2009年5月登记结婚，次年生下女儿。婚后第三年，李女士夫妻以60万元价款在城郊购买小产权楼房一套（一楼带院子和偏房），建筑面积102平方米。之后的日子里，李女士夫妇经常为生活琐事争吵打架，感情趋于破裂。

    2023年年初，李女士与秦某达成离婚协议，约定13岁的女儿随母亲生活，所购置的小产权房屋赠与女儿，秦某在找到住处之前暂时居住在院内西侧偏房。同年年底李女士将秦某诉至法庭，诉称双方协议离婚后，被告采取断水、断电甚至夜间骚扰的做法，致使她和孩子不得不在外租房住，生活艰难，故请求法院将现有住房判给自己所有。被告秦某则辩称，该房屋的大部分房款由自己挣钱出资所购，现该套房产已明显增值，故应判归被告所有。

    法院审理认为，本案讼争房屋的性质属于小产权房，双方对该房议价90万元，均要求房屋判归自己所有。对于夫妻共同购置的小产权房屋，依法不能作为物权进行分割，但对房屋的财产权益应当予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有绝对权。法院据此判决该套小产权楼房归原告李女士所有，原告于判决生效后30日内给付被告秦某房屋补偿款45万元。

    说法   

    “小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府（街道办事处）或村（居）委会发放产权证而不是国家不动产部门颁发不动产权证的房产。

    在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村（社区）建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。对于小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置、合村并点而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的等等。根据土地管理法和中央农办、农业农村部印发的关于进一步加强农村宅基地管理的通知等有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均明令禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动（所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权），其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。

    根据上述规定，法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有绝对权。

    这是因为：首先，小产权房是“房”，具有房屋的一切物理属性，它与大产权房屋在使用性质上是一样的。夫妻离婚时争执最大的往往就是房屋，对该财产法院不分割显然不会消除纷争。其次，尽管最高人民法院关于适用我国民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十七条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”但这一规定是建立在争议房屋有合法来源基础上的，而小产权房屋不可能取得合法产权，也就是说没有物权，法院对此不宜作为物权分割，但因其具有相应的财产权益，故可以对离婚争议房屋本身具有的财产权进行分割。因为购买时不是按照具有物权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照物权价格来对待。但房屋毕竟有一个增值或贬值的因素，双方对争议小产权房屋的市场价可以进行议价，议价不成时可以进行重置价评估，使用房屋的一方应给付对方市场价一半的补偿。